Rachat de soulte, c'est quoi ?

Comprendre ce qu’est le rachat de soulte

• C’est le fait de racheter la part d’un co-indivisaire (ex-conjoint, frère/sœur, etc.) pour devenir seul propriétaire d’un bien.

• La soulte correspond à la valeur de la part que vous devez verser.

Points clés pour le montage du dossier

✅ Montant de la soulte : défini sur la base de la valeur actuelle du bien, moins le capital restant dû du prêt immobilier, divisé par deux (ou selon la quote-part de chacun).

✅ Capital restant dû : important pour savoir si le nouveau crédit va inclure un remboursement anticipé du prêt initial ou pas.

✅ Capacité d’emprunt : faites la simulation pour vérifier que le taux d’endettement après rachat reste < 35 %.

✅ Frais annexes : inclure les frais de notaire, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé et frais de garantie.

Conseils pour maximiser l’acceptation

✅ Préparez aussi un plan de financement détaillé.

✅ Pensez à inclure une évaluation immobilière indépendante pour crédibiliser le montant de la soulte.

✅ Évitez les incidents bancaires 3-6 mois avant le dépôt du dossier.

✅ Si possible, apportez un peu d’apport personnel (même modeste).

1️⃣ Calcul de la soulte

La soulte correspond effectivement à ce que Mr doit verser à son ex-conjoint pour racheter sa part. Le notaire prend :

• La valeur actuelle du bien (prix de vente estimé ou valeur vénale)

• Moins le capital restant dû sur le prêt

• Puis il divise par deux (si chacun possède 50 %).

Donc : (Valeur du bien – capital restant dû) ÷ 2 = soulte

Exemple :

• Valeur du bien = 360 000 €

• Capital restant dû = 150 000 € => 360 000 – 150 000 = 210 000 €=> 210 000 ÷ 2

Donc la soulte d’environ 105 000 €.

2️⃣ Clôturer le prêt existant

Effectivement, pour que Mr devienne seul propriétaire, il faut solder le prêt existant (les banques n’acceptent pas qu’une seule personne reprenne le prêt d’un couple sans repasser par un nouveau crédit).

Donc Mr doit financer :

• Le rachat de la soulte : 105 000 €

• Le remboursement du capital restant dû : 150 000 €

=> Total à financer ≈ 250 000 €

3️⃣ Les frais de notaire

Là, petite nuance :

• Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le montant de la soulte (105 000 €), car il s’agit d’un « partage ».

• Ces frais sont généralement autour de 2,5 % à 3,5 % de la soulte, pas sur les 150 000 € de prêt restant.

• Le remboursement du prêt existant n’est pas taxable, c’est juste une opération bancaire.

Donc au final :

✅ Mr emprunte ≈ 250 000 € (soulte + remboursement du prêt)

✅ Il doit prévoir frais de notaire sur la soulte en plus (≈ 3 000 €), soit à payer comptant ou intégrés dans le prêt.

📊 Tableau récapitulatif

Éléments	Montant (€)	Explications
Valeur estimée du bien	360 000 €	Prix actuel ou valeur vénale déterminée par notaire
Capital restant dû sur le prêt	150 000 €	Somme qu'il reste à rembourser sur le prêt existant
Soulte à verser à l’ex-conjoint	105 000 €	(360 000 – 150 000) ÷ 2
Nouveau prêt nécessaire	250 000 €	Pour solder le prêt existant (150 000 €) + payer la soulte (105 000 €)
Frais de notaire (≈ 3 % de la soulte)	≈ 3 000 €	A prévoir sur l’apport ou parfois intégré dans le prêt