Attestation de don pour un crédit immobilier
- 24 juin 2024
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 6 juil.
Modèle de Courrier remplissable pour une Attestation de Donation d'une Somme d'Argent (validé par les banques).
Cette attestation n'a pas de valeur fiscale officielle mais sert à rassurer la banque.
(Vous trouverez quelques informations utiles sous le simulateur de courrier)
Introduction
Contexte
Pourquoi une banque demande une attestation de don lors d'un crédit immobilier : -justifier l'origine des fonds de l'apport personnel, -obligations anti-blanchiment/LCB-FT.
-différencier l'apport personnel provenant d'une épargne et apport provenant d'une donation familiale.
Qu'est-ce qu'une attestation de don manuel ?
Définition juridique du don manuel : remise d'argent, virement, chèque, sans acte notarié
Différence avec la donation notariée (obligatoire pour immeubles, mais pas pour somme d'argent).
La banque l'exige même si ce n'est pas une obligation légale en soi.
En complément du courrier, certaines banques vous demanderont de compléter le formulaire Cerfa 2735 ci-dessous :
C'est le formulaire de déclaration fiscale du don manuel aux impôts, pas juste une attestation pour la banque.
Qui doit le remplir : le donataire, c'est-à-dire celui qui reçoit.
Délai légal : un mois après la remise des fonds (article 635 A du CGI), sauf option de déclaration différée au décès du donateur pour certains dons.
L'envoyer au service des impôts du domicile du bénéficiaire.
Les abattements fiscaux (avec chiffres à jour)
Tableau des abattements par lien de parenté, renouvelables tous les 15 ans :
Parent → enfant : 100 000 €
Grand-parent → petit-enfant : 31 865 €
Entre époux/partenaires de PACS : 80 724 €
Entre frères et sœurs : 15 932 €
Don familial de sommes d'argent (article 790 G, sous conditions d'âge) : 31 865 € supplémentaires
Justificatifs à fournir à la banque selon l'origine des fonds
Cas 1 : épargne personnelle → relevés de compte sur 3 mois, relevé d'épargne.
Cas 2 : donation familiale → attestation de don ci-dessus+ Cerfa 2735 + justificatif de virement, pièce d'identité du donateur et justificatif de domicile
Cas 3 : vente d'un bien immobilier → acte de vente notarié, attestation du notaire.
Cas 4 : héritage → acte de notoriété, attestation du notaire.
Erreurs fréquentes à éviter
Ne pas déclarer le don (risque de requalification, pénalités, droits de mutation majorés).
Confondre "prêt familial" et "don" (un prêt doit être remboursé et déclaré différemment, formulaire 2062).
Oublier de conserver une trace écrite du virement.
FAQ
Un don familial doit-il obligatoirement passer par un notaire ?
Non, un don familial (don manuel) ne nécessite pas o
bligatoirement de notaire, mais cela dépend de la nature du bien donné.
Cas où le notaire n'est PAS obligatoire : le don manuel
Le don manuel concerne la remise d'un bien "de la main à la main" :
Somme d'argent (virement, chèque, espèces)
Objets mobiliers (bijoux, voiture, meubles)
Valeurs mobilières (actions, parts sociales) dans certains cas
Pour un don d'argent destiné à un crédit immobilier, c'est typiquement un don manuel : aucun acte notarié n'est requis. Il suffit de :
Faire le virement (ou remettre le chèque),
Déclarer le don aux impôts via le formulaire Cerfa 2735, dans le délai d'un mois (ou déclaration différée possible),
Éventuellement rédiger une attestation de don pour la banque (à titre de preuve, sans valeur légale obligatoire).
Cas où le notaire EST obligatoire
Le passage devant notaire devient obligatoire dans certains cas :
Donation d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain) → acte notarié obligatoire (article 931 du Code civil).
Donation-partage entre plusieurs héritiers.
Donation avec conditions particulières : usufruit/nue-propriété, charges, clauses de retour, donation avec réserve, etc.
Quand on veut sécuriser juridiquement une donation importante (protection contre les contestations futures, notamment entre héritiers).
Pourquoi recourir quand même à un notaire, même si ce n'est pas obligatoire ?
Même pour un don manuel d'argent, il peut être conseillé de consulter un notaire si :
Le montant est très important,
Il y a un risque de conflit avec d'autres héritiers (rapport à la succession, réserve héréditaire),
Le donateur souhaite un cadre juridique plus solide (pacte adjoint, donation-partage anticipée).
Que se passe-t-il si je ne déclare pas le don aux impôts ?
1. Le don reste théoriquement imposable... un jour
Un don manuel non déclaré n'est pas "effacé" : il peut être révélé à l'administration fiscale de plusieurs façons, et à ce moment-là, il redevient taxable :
Lors d'un contrôle fiscal (ex : mouvements bancaires suspects, incohérence entre revenus et train de vie).
Lors d'une succession : à la mort du donateur, les héritiers doivent rapporter fiscalement les dons manuels reçus. Si ce don n'a jamais été déclaré, il est réintégré dans la succession et taxé à ce moment, souvent avec des abattements moins avantageux ou déjà consommés par d'autres transmissions.
Si le donataire reconnaît spontanément le don (par exemple en le mentionnant dans un acte, ou si la banque signale l'origine des fonds).
Contrôle bancaire (Tracfin) : les banques ont une obligation de vigilance sur les mouvements de fonds importants et inhabituels. Un virement familial important sans justification peut déclencher une déclaration de soupçon.
2. Risque de requalification et pénalités
Si l'administration fiscale découvre un don non déclaré :
Rappel des droits de mutation à titre gratuit (calculés selon le barème en vigueur au moment de la découverte, pas au moment du don).
Intérêts de retard : 0,20 % par mois de retard (soit environ 2,4 %/an).
Pénalités pouvant aller de 10 % (retard simple) à 40 %, voire 80 % en cas de manœuvres frauduleuses avérées (dissimulation caractérisée).
Risque de perte des abattements qui auraient pu s'appliquer si tu avais échelonné les dons dans le temps (l'abattement de 100 000 € parent-enfant se renouvelle tous les 15 ans, mais seulement si le compteur a été "activé" par une déclaration).
3. Problème concret pour ton crédit immobilier
Dans le contexte d'un prêt immobilier, c'est encore plus sensible :
La banque va demander l'origine des fonds de l'apport (obligation LCB-FT / anti-blanchiment).
Si tu ne peux pas justifier un virement familial important par une déclaration ou une attestation cohérente, la banque peut refuser de le comptabiliser comme apport, voire retarder ou refuser le dossier de prêt par prudence.
Un virement familial "non expliqué" est un red flag classique pour les banques.
4. Cas où la non-déclaration est "tolérée" en pratique
Pour de petits montants (quelques milliers d'euros), l'administration ne réclame généralement rien tant qu'il n'y a pas de succession ou de contrôle.
Le présent d'usage (cadeau proportionné aux revenus du donateur, remis à l'occasion d'un événement : anniversaire, mariage, réussite...) n'a pas à être déclaré du tout, par nature. Mais attention : un apport de 50 000 € pour un achat immobilier ne peut clairement pas être qualifié de "présent d'usage".Que se passe-t-il si je ne déclare pas le don aux impôts ?
La banque peut-elle refuser un dossier si l'origine des fonds n'est pas identifiée?
Oui, absolument. C'est même une obligation légale pour la banque, pas juste une prudence commerciale. Voici pourquoi et comment ça se passe concrètement.
1. Une obligation légale, pas un choix
Les banques sont soumises aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), encadrées par :
Le Code monétaire et financier (articles L561-1 et suivants)
Les directives européennes anti-blanchiment (4e, 5e, 6e directive AML)
Le contrôle de l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution)
Concrètement, la banque a une obligation de vigilance sur l'origine des fonds dès qu'un mouvement est important ou atypique. Ce n'est pas optionnel : si elle ne le fait pas, elle engage sa propre responsabilité et s'expose à des sanctions de l'ACPR.
2. Ce qui déclenche la vigilance renforcée
Un virement important et ponctuel sur le compte (ex : 30 000 € qui arrivent d'un coup)
Une somme en espèces
Un virement provenant d'un compte à l'étranger, surtout dans un pays à risque
Une incohérence entre les revenus déclarés et le montant de l'apport
Des flux qui ne correspondent pas au profil habituel du client (schéma de vie, activité professionnelle)
3. Conséquences concrètes sur ton dossier de prêt
a) Demande de justificatifs complémentaires
La banque va systématiquement demander :
L'origine du don (attestation, Cerfa 2735)
Les relevés bancaires du donateur (pour prouver qu'il avait bien les fonds)
Un justificatif de la source initiale (vente immobilière, épargne, héritage)
b) Retard du dossier
Le temps de fournir ces justificatifs peut retarder l'octroi du prêt, parfois de plusieurs semaines, ce qui est problématique si tu as des délais contractuels (compromis de vente avec date limite).
c) Refus pur et simple
Si l'origine des fonds reste floue ou si la banque a un doute sérieux :
Elle peut refuser d'intégrer cette somme dans l'apport personnel (ce qui peut faire échouer le plan de financement).
Elle peut refuser le dossier de prêt dans sa globalité, surtout si le doute porte sur un blanchiment potentiel.
Elle peut être contrainte de faire une déclaration de soupçon à Tracfin (cellule de renseignement financier), ce qui n'empêche pas le refus du prêt mais déclenche une procédure indépendante.
4. Ce que la banque ne peut PAS faire
Elle ne peut pas refuser un dossier de façon arbitraire sans raison légitime liée à la solvabilité ou à la conformité réglementaire (mais en pratique, elle n'a pas à motiver un refus de prêt, donc c'est difficile à contester).
Elle ne peut pas divulguer publiquement les raisons d'une déclaration de soupçon (c'est confidentiel, le client n'est jamais informé si un signalement Tracfin a été fait).
Sources et liens officiels :
impots.gouv.fr (formulaire 2735 et 2734)
Article du CGI concerné
Commentaires