Quand on compare deux annonces au même prix affiché, l'ancien semble souvent moins cher au mètre carré. C'est vrai sur le papier, mais dès qu'on regarde le financement la fiscalité et les charges qui suivent l'écart se referment. Qui tire son avantage ? Chez le nouveau courtier c'est un calcul que nous réalisons chaque semaine avec nos clients à Paris et dans les Hauts de Seine (92) pour voir pourquoi et comment l'un ou l'autre tire son avantage.
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Un financement structurellement plus favorable
Le PTZ, recentrer sur le neuf depuis 2025-2026
Le prêt à taux Zéro à changé de visage. Depuis avril 2025, il est ouvert à tout le territoire pour l'achat d'un logement neuf, sans restriction de zone - alors qu'il reste cantonné aux zones B 2 et C pour l'ancien avec travaux. Concrètement, un couple primo-accédant avec un enfant achetant un appartement neuf en zone A, Et aujourd'hui mobilisé jusqu'à environ 157 500€ de PTZ, et les plafonds d'opération pourraient encore être revalorisés. Sur un appartement neuf la quotité peut atteindre 50% du coût de l'opération, contre 30% pour une maison individuelle neuve. C'est un prêt à taux 0% d'intérêts, sans frais de dossier chaque euro de PTZ est un euro qui ne coûte rien.
Action logement : jusqu'à 30 000€ à 1%
Pour les salariés du secteur privé (Entreprise de 10 salariés et plus), Le prêt action logement finance jusqu'à 30 000€ à un taux fixe de 1% Hors assurance, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans - et il ne concerne que le neuf (Vefa, construction, BRS). Il est cumulable avec le PTZ, ce qui permet de faire reposer une part importante du financement sur des conditions quasiment imbattables par rapport à un crédit bancaire classique.
Des taux parfois plus doux sur le neuf
En septembre 2026 les taux moyens de marché tournent autour de 3, 50% - 3, 60% Sur 20 ans selon les courtiers virgule avec des meilleurs dossiers négociés autour de 3,2%. Sur le 9, les banques ont tendance à se montrer plus souples : le bien est garanti (Garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie isolation phonique et thermique), souvent plus économe en énergie - ce qui permet de rassurer sur la valeur de revente et réduit le risque perçu par la banque. Certains établissements proposent ainsi des conditions préférentielles en particulier lorsque le dossier est complété du prêt à taux zéro et de l'action logement.
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Une fiscalité à l'achat nettement réduite
De levier joue en faveur du neuf :
-
La TVA à 5,5% au lieu de 20% dans les zones ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et les QPV (Quartier Prioritaire de la Ville), Ou dans un périmètre de 300 M autour, sous conditions de ressources et de résidence principale. Sur un bien à 280 000 €, l'écart entre 5,5 et 20% de TVA représente une économie immédiate qui peut dépasser 30 000 €.
-
Des frais de notaire divisés par 3 : entre 2% et 3% du prix dans le neuf, contre 7 à 8% dans l'ancien. Sur un achat à 280 000 €, cela représente une différence d'environ 14 000 € à financer, ou à sortir de l'épargne, dès la signature.
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Capacité d'emprunt et coût du crédit : le tableau qui change tout
Prenons un exemple concret : un couple primo-accédant, un enfant, achetant un bien à 280 000 € en île-de-france, sur 20 ans.
Taux indicatif
3,6%
3,3%
Simulation indicative - achat à 280 000 € à Bagneux d'un beau T2, financement sur 20 ans
Poste
Ancien
Neuf
Prix du bien
280 000 €
280 000 €
Frais de notaire
21 000 € (7,5%)
7 000 € (2,5%)
Coût total du projet
301 000 €
287 000 €
PTZ (0%)
0 € (non éligible)
84 000 €
Prêt Action logement
0 € (non éligible)
30 000 € (1%)
Prêt bancaire
301 000 €
173 000 €
Mensualité (tous compris)
1 746 € /mois
1 474 € /mois
Montant des intérêts sur 20 ans
118 000 €
67 000 €
Simulation indicative à but pédagogique, hors assurance emprunteur. Le calcul réel dépend du profil, des revenus - nos courtiers réalisent une simulation gratuite.
CONSEIL PRATIQUE :
ne comparez pas le prix d'un logement ancien et neuf directement, ajouté les frais que vous devrez payer, exemple :
Prix du logement ancien
280 000 €
Prix du logement neuf
330 000 €
+ Frais de notaire (7,5%)
+ Frais d'agence immobilière
21 000 €
14 000 €
+ Frais de notaire (2,5%)
Frais d'agence immobilière
8 000 €
aucun
+ Stationnement (parfois absent)
15 000 €
Stationnement
inclus
+ Travaux (5%)
14 000 €
Travaux
aucun
= Prix réel
= Prix réel
344 000 €
338 000 €
Conclusion : nous entendons régulièrement que le neuf est plus cher que l'ancien et c'est effectivement le cas quand on regarde le prix du bien. En revanche, ce cas concret vous explique pourquoi ce n'est pas le cas en réalité. Bien qu'il y ait une différence de 50 000 €sur le prix des appartements, le logement neuf ressort moins cher.
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Les charges du quotidien
Un logement neuf respecte la règlementation RE2020 actuellement en vigueur (isolation renforcée, ventilation performante, chaudières ou pompes à chaleur récentes), là où l'ancien affiche souvent un DPE dégradé (au cas par cas). prenons l'exemple d'un 70m², l'écart est loin d'être anecdotique :
Tableau comparatif des charges ancien vs neuf -
Estimation annuelle des charges - T3 de 70m²
Poste de charge
Ancien
(DPE >D)
Neuf
(RE2020)
Chauffage
≈ 1 900 €
≈ 550 €
Eau chaude saniotaire
≈ 350 €
≈ 220 €
Electricité (hors chauffage/ECS)
≈ 600 €
≈ 500 €
Charges de copropriété
≈ 1 200 €
≈ 800 €
Total /an
≈ 4 050 €
≈ 2 070 €
Estimation indicatives, variables selon la localisation, l'isolation réelle du bien ancien et les tarifs de l'énergie.
≈ 1 980 €
Economisés par an sur les charges
≈ 1 65 €
Budget mensuel regagné
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Le vrai avantage d'acheter dans le neuf
En cumulant financement aidé, fiscalité réduite et charges maîtrisées l'écart en faveur du neuf sur cet exemple dépasse 80 000 € sur la durée du crédit (crédit + notaire + charges cumulées sur 20 ans), pour un bien globalement plus confortable, plus économe et couvert par des garanties constructeur.
L'ancien reste pertinent pour certains projets : emplacement rare, cachet de l’ancien (poutre apparente, moulure…), budget moins important au m² - mais le calcul financier global penche structurellement du côté du neuf, surtout pour un primo accédant.
L'immobilier neuf pendant les canicules
La RE2020 introduit un indicateur spécifique, le degré-heure d'inconfort (DH), qui mesure l'intensité et la durée de l'inconfort thermique ressenti à l'intérieur d'un logement sur une période chaude.
Pour respecter les seuils, les logements intègrent :
-Une forte inertie thermique des matériaux (limitant les variations de température)
-Une protection solaire performante (volets, brise-soleil, débords de toiture)
-Conception Bioclimatique optimisées
-Une ventilation naturelle nocturne facilitée
-Une limitation des apports internes (isolation renforcée, vitrages performants)
Grâce à cette approche, un logement neuf conforme à la RE2020 est censé rester dans une plage de confort thermique acceptable durant les vagues de chaleur, sans recours systématique à un système de climatisation actif.
Nos clients constatent une température de 25°C dans leur logement neuf lorsque la température extérieur est de 38°C.
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L'erreur a ne pas faire en ce moment
C'est le point le plus important pour qui hésite aujourd'hui : le marché du neuf traverse depuis 2022 sa crise la plus profonde depuis des années. Les ventes de logements neufs ont fortement décrochées : conséquence directe pour les acheteurs : les promoteurs, pour écouler leurs programmes, nous proposent des offres commerciales inédites - frais de notaires offerts, remises directes sur certains lots, conditions de paiement assouplies. Ce sont des conditions que le marché n'avait pas connues depuis le pic 2021-2022, et rien ne garantit qu'elles se maintiendront une fois le marché reparti.
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